كل الحلقات
السبب خلف مشكلة العقار في السعودية | بودكاست فنجان
|
يعني بعد ممارسة أربعين سنة في البناء بشكل يعني عشوائي
|
أنت اليوم فجأة تبي تنظم السوق كامل
|
فإحنا نقول أن العقار اليوم لأنه هو أصلاً المنطلق حقه
|
اللي يأثر عليه الأنظمة والتشريعات العكومية
|
من اللي يحدد من يملك هذه الأرض
|
ومن اللي يوثق ملكية الأرض والتصرف فيها
|
من اللي يحدد أنا أبني هنا فيلا دورين ونص
|
ولا أبني عمارة عشر دوار ولا أبني مستودع
|
ولا هذه أرض زراعية أصلاً ما تقدر تبني فيها سكني
|
فالبنية العقارية الأساسية تنطلق من التشريعات والأنظمة
|
واليوم جزء من العملية الاتفاعل أسعار
|
هي عملية تنظيمات وتشريعات حقيقة
|
أهلاً هذا فنجان من ثمانية وأنا عبد الرحمن أبو مالح
|
جزء من نقاشاتنا اليومية هنا في ثمانية
|
أن في واحد تلقى يبحث عن شقة في الرياض
|
بس النتيجة أنه ما يلقى كل شيء غالي
|
شقة العزاب غالية ومخيصة
|
تبغى شيء قريب هنا في الشمال تلقاه غالي
|
ليه الرياض بهذا الغلاء؟
|
يعني في تقرير لميرسر صنفت الرياض في المرتبة 29
|
أكثر المدن على مستوى العالم غلاءً للمعيشة
|
وبحثت في التقرير وألقى أن الرياض أغلى من مدن لا تقارن معها من ناحية جودة الحياة
|
مثلاً الرياض قريبة من كلفة المعيشة مع سان فرسيسكو وباريس
|
والرياض أغلى من دبي وروما وأمستردام يونيخ ستوك هولم شيكاغو برشلونة فانكوفر
|
كلها أغلى منها لا تزال جودة الحياة أدنى من هذه المدن
|
يمكن أنه في أسباب ثانية تتعلق بالغلاءة لكن واضح أن العقار جزء مهم
|
وش دور المشرع المطور العقاري والمواطن؟
|
حديث مهم لكل أحد ما في أحد في أي بيت لو يبحث عن بيت أو شقة
|
أو يعرف أحد يبحث عن بيت أو شقة
|
ولهذا السبب بحثت عن أفضل من يتكلم عن العقار
|
إبراهيم الصحن مهندس درس الماجستير في التمويل والاستثمار العقاري
|
ومهتم بالتقنيات العقارية
|
قبل أن نبدأ هذه الحلقة أود منكم اقتراحات أو أي شيء ممكن نطور من هذا البودكاست
|
كذلك مواضيع أو أسماء تودون نطرحها في بودكاست فنجان على بريد البرنامج
|
شمال الدائري شمالي عبارة عن أزمة
|
واحدة من خالاتي كانت ساكنة
|
يعني شفت طيران ناس لاحظت
|
وإحنا يعني قريب مخرج سبع
|
بس أقول من اللي يسكن في ذي المكان
|
أنا تدري أنا الوالد شرى هنا في الياسمين
|
ألف وتسعمية ثمانية وتسعين شعري
|
يعني من بعد طريق الإمام محمد مسعود ما عد فيه أحد
|
خلاص المنطقة ذيك المنطقة تقريبا فاضية
|
يعني أول ما تتجاوز بالأصح خلنا نقول الدائر الشمالي
|
بعد الدائر الشمالي خلاص الدنيا خلاص تقريبا
|
ما يعني قليل جدا البيوت اللي موجودة
|
يعني أول يمكن شي تطور في ذيك المنطقة كلها
|
حتى يعني ورانا كان مخيمات وناس عندهم إبل وده يعني
|
مستوطنة يعني مختلفة تماما
|
ما أدري وش اللي خلاه يعني يحس أن هالمنطقة يعني هي المستقبل
|
يعني مع اللي يجيها ذاك الوقت يقول هنا ما في أي مستقبل
|
ستمية وخمسين متر كانت الفلة
|
وكان المنطقة اللي حولنا أسعار متر
|
ايه غويلية لأنها كانت كومباوند
|
وكانوا يختارون شريح أنه لازم يكون عنده دكتورة
|
ولا لازم يكون منصب عالي
|
يعني كانوا ينتقون السكان يعني
|
ايه الآن العقاريين فيه تغريدة شو اسمها؟
|
فهو يقول أنا سويت في السنة عم ادري ايش وزي كذا
|
بس اني اكتشفت العقار هو اللي فيه فلوس
|
بس التغريدة اللي نقصدها
|
لإثبات جدية انه يبغي يبيع
|
ايه هذا يسمى عندنا سوق البائعين
|
البائع هو اللي الحين لها اليد العليا
|
وقتها ترى المشترين هم المتحكمين
|
بعضهم قعد في كبده المشروع
|
وغالب البيعات تتم بالسعر
|
الطبيعي ان يكون هناك دورات
|
لكن دائما يكون دورة الانتعاش
|
نافذة كذا اربع ثلاث اربع سنوات
|
تكلمت على موضوع دورات العقارية
|
تكلمت على ان تقريبا الدورة
|
متوسطها من 17 الى 19 سنة
|
خلنا نقول من قمة الى قمة
|
من قمة السوق وارتفاعاتها
|
وجزء الانخفاض تقريبا من
|
كذا السوق ثم انت بدأ ازدهار
|
ثم بعد الازدهار يبدأ نوع من
|
انه خلاص يعني الجميع اقر انه
|
ما عندي مشكلة بيع هنا خلاص
|
ثم يبدأ ينزل الى ان يصل الى
|
ثم يبدأ مرة ثانية انتعاش
|
غالبا هذا الارتفاع من الانتعاش
|
يعني اقل شوي تقريبا منه
|
يكون النزول ثم المرة ثانية
|
الدراسة دي تمت الظاهر في
|
كانت الدورات الاقتصادية
|
تاخذ وقت اليوم لا احنا قاعد
|
وكذا لخمات يعني زي لخمة كورونا
|
على مستوى مثلا الاقتصاد الامريكي
|
يتنفسون وبدأت الامور تتحسن
|
في 2020 بوضع كورونا ذا اعدم
|
ثم بعد كورونا مباشرة صار في
|
انتعاش ضخم لانه ما خذ حقه
|
بكل شي حتى اليوم قاعد يعانون
|
من التضخم وقضيتنا والله
|
خلنا الان نرفع سعار الفائدة
|
العقار كذلك حتى برا اليوم على مستوى العالم
|
في امريكا بالذات في ارتفاع ضخم
|
جدا لا لا العقار واحدة من
|
الاشياء المرتبعة جدا في امريكا
|
هنا محليا عندنا تلاحظ ان
|
في دائما ارتباط بين اسعار النفط
|
خلنا نقول يجيب فلوس للبلد
|
ياخذون هذه الاموال سواء
|
كبير منها يخزن في العقار
|
والجزء الكبير منها اللي هو يعتبر
|
الادخار خلنا نقول لهذه العوائل التجارية
|
او للتجار او حتى للشركات
|
الميزة الاولى انه دائما يرتفع
|
على المدى البعيد ويتغلب على التضخم
|
سيبقى له على المدى البعيد
|
الجزء الثاني اذا يبي تمويلات
|
البنوك تقول له اعطني ضمانات
|
اجمل ضمان عند البنك العقار
|
اول ما يكون عندك عقار يقولك
|
يفتحوا لك ابواب الكريدترا
|
وهذا السلوك عالمي ولا محلي
|
الاسهم كذلك تعتبر ضمانات
|
من المخاطر لانها متذبذبة كثير
|
بينما العقار لا اكثر استقرار فيحبون
|
بس لا هل سلوك برضو التجار
|
في تخزين مالهم في العقار
|
اللي يصل الى مرحلة معينة
|
عن بيل جيتس اخر استثماراته
|
لا بأس بها من الاراضي الزراعية
|
بس الاغراض المختلفة ترى اي
|
مثلا بيل جيتس انا ما ادري والله
|
الفكرة بس انا متأكد انها اراضي زراعية لغرض
|
انه يبقى يسوي فيها مشروع
|
معينة خاصة بس يعني الاشارة ضخم
|
بس على الاقل هذا السلوك اللي موجود هناك يعني دايما
|
وترى قضية الاكتناز اصلا
|
هي مستوردة فعليا يعني اول من
|
من ما يحذرني اسمه يا اخي
|
يعني امريكا من اصول الالمانية
|
هو اول مليونير في العالم
|
وصل لمستوى انه كان ينصح
|
ممتاز فكان اطراف نيويورك دائما
|
ثم تتوسع المدينة لان اي
|
مدينة لازم مع الوقت انها تتوسع
|
خاصة المدن اللي تكون محط
|
الانظار مثل نيويورك مثل لندن
|
في ذيك الايام عندنا هنا
|
امثلة كثيرة مثل الرياض مثل
|
الشرقية مثل الغربية تعتبر
|
مدن الناس يجونها من اجل التجارة
|
تتوسع فيقول دائما اشترف
|
وصلوا لها المنطقة واصبحت
|
فكون ثروته من هذه القضية كل ما
|
شرب الاطراف والناس وصلوا
|
باع وراح شرب الاطراف مرة ثانية
|
يشتري بالاطراف مرة ثانية ب10%
|
من قيمة اللي باعه في البداية
|
ثروته لدرجة انه كان هو اول
|
مليونير في امريكا بل يقال انه
|
اول مليونير في العالم يعني ما كان في احد عنده
|
مثلا اذا خذنا في امريكا او بره
|
هذا استثناء القاعدة انه
|
استثمارية في الاسهم مثلا
|
يعني وهكذا يعني انه في الاخير
|
اما انها تطلع كوكاكولا فورد
|
جوجل امازون مدر ايش فيسبوك
|
يعني هذا الاصل فيها انه
|
صالفة الاراضي احس انها استثناء
|
بس الاصل عندنا عكس في السعودية ولا
|
موارد طبيعية عندك مثلا النفط
|
عندنا هنا في السعودية وعندنا الاراضي
|
الارض تعتبر موارد طبيعي
|
فهذه هي تكون اساس الثروة
|
مع الوقت تبدأ تتطور الصناعات
|
تمثل قيمة مضافة اللي هي
|
تمثل سلع تمثل منتجات يحتاجها الناس
|
بهالمنحنة يعني هم ما وصلوا
|
انتقلوا من قضية انه والله
|
الاراضي والموارد الطبيعية تكون
|
هي الثروة الاساسية واستخلاص
|
الذهب واستخراج الذهب وكذا هي
|
موضوع الصناعة وبناء البراندز
|
هذه القوية على مستوى الصناعة وعلى مستوى التكنولوجي
|
اخذ وقت الموضوع ذا يعني
|
الى مرحلة ومن تطور الى تطور
|
حتى وصلوا الى انه يقدرون
|
حط في اعتبارك ترى كل صناعة
|
ستحتاج الارض والارض هي العقار
|
فعليا يعني اي صناعة اليوم
|
ال data centers هذه اللي تخزن
|
معلوماتك وبعض الناس يقول
|
الانترنت ممكن يقضي على المحلات
|
التجارية على المولات او كذا
|
وتسوق يعني عن طريق ال online
|
في الاخير ال online وش قاعد يعتمد
|
عليه على data centers وقاعد يعتمد
|
واليوم صار في استثمار ضخم جدا
|
في ال data centers حتى عن مستوى
|
الحكومة اليوم عند موضوع
|
ال cloud هنا في السعودية
|
قاعد يستثمرون فيه بشكل كبير عشان يسوون
|
data centers داخل السعودية
|
يعني عشان حماية البيانات وغيرها
|
يعني في امريكا مثلا وفي اوروبا
|
تستثمر فقط في ال data centers
|
مراكز البيانات وتستثمر في الابراج
|
وكلها يعتبرونها عقار فعليا
|
تاخذ تسر السعوديين كلهم هل
|
عندكم مشكلة مع هذا الموضوع
|
ابدا يعني ما عندي مشكلة
|
تستثمر باي شي الا السكب
|
مثلا مركز بيانات للخدمات
|
وتبيع ابدا ما عنده مشكلة
|
وتصير فيها مثلا مستودعات
|
ابدا لان ما عنده مشكلة انك
|
انت هذا بتوظف ناس انت بترجع
|
للاقتصاد فانت بتضطر انك تسوي
|
اذا كان مركز بيانات فانت بتوظف مهندسين
|
بتوظف يعني محللين بيانات
|
يعني عائدك على الاقتصاد
|
وما فيها اي عائد على الاقتصاد يعني
|
يعني هنا المسؤولية تقع على طرفين
|
في عندك مسؤولية تقع على
|
جهات التشريعية وتنظيمية بانها
|
الممارسات الخاطئة خلنا نسميها
|
يعني في الاخير الانسان ينظر
|
الى وش اللي يحقق مصلحته او وش
|
يحقق له افضل ربح او عائد
|
او امان على المدى البعيد
|
انا ممكن نوازم بين الموضوعين هذي
|
النطاق العمراني واللي تضر
|
وتعيش يعني في وسط البلد
|
والبنية التحتية اللي موجودة داخل
|
المدينة لكن في نفس الوقت
|
لا تضيع على نفسك فرصة الاستثمار
|
تبذل مجهود فيها انت والله شخص
|
المساء بعد ما تطرع من دوامك
|
يعني طلعت كل طاقتك الانتاجية
|
والله تسوي لك بزلز ثاني
|
وجهدك الاضافي اللي اصلا انت
|
الوقت قاعدة تتحسن قيمتها
|
فانت تضمن ان استثمارك هذا
|
باقي على المدى البعيد فاليوم
|
وش المطروح يا اخي اشتر اراضي
|
ما فيها خدمات زي اليوم المنح
|
عندنا هذا تعتبر يعني خلنا
|
خلنا نقول الادوات الاستثمارية اللطيفة
|
من مبكرا يستثمر في العقار
|
فيمكن هذا هو البديل خلنا نقول
|
للانسى وسبحان الله هذا المنح يعني
|
لكن اصبحت اداة استثمارية
|
ما مدى انها كانت جزء من المشكلة اللي
|
نعاني فيها اليوم اللي هي
|
يعني الاهداف تنموية صحيح
|
بس انها يعني ممكن هتخلي الارض
|
ممكن اللي احنا في اي مكان
|
هنا تلقى اللي اليوم هو وسط
|
المدينة كان في البداية منحة صح
|
فيه اشكالية في قضية المنح
|
كانت تمنح اراضي وكان هذا
|
بشكل عام هذا هي السوق العقاري
|
هذا هو كله اصلا سواء المنح
|
او استخدام الاراضي الخاصة كانت
|
الفكرة منها طبعا ان احنا نتكلم ع منح الصغيرة
|
اللي هي القطع الصغيرة وليس المنح
|
الضخمة منح الضخمة طبعا هي
|
برنامج رسوم الأراضي البيضاء جالس يحاول أن يعيد تهيئتها ويعيد تحفيز أصحابها من أجل أن يطورونها
|
سواء الممنوحين إذا كانت ما زالت تحت ملكيتهم أو من اللي شراها فيما بعد
|
أو الأرض الضخمة الكبيرة اللي قسمت إلى قطع أصغر وتنبيعها لأشخاص متفرقين
|
فهذه جزئية المنح الكبيرة طبعا بلا شك أن هذه فيها ضرر وفيها مشاكل
|
ولكن أقول لك أن نفس الفكرة أن هذا الأمر مشت فيه
|
يعني الدول المتقدمة كلها كانت بدأت بهذه الطريقة
|
لأن الموالد الطبيعية كانت أو خلنا نقول الأرض والأشياء الأساسية
|
هي كانت الوسيلة الوحيدة لبناء الثروة وليبراز المكانة الاجتماعية في المجتمع
|
طيب نجي للمنح الصغيرة هذه
|
هي طبعا قبل 1428 كان في قرار إن كنت يعني ما خانت الذاكرة في التاريخ
|
لكن أعتقد أن قبل 1428 كان في يعني قبل ما يطلع قرار جديد
|
اللي هو أن صاحب الأرض لا يستطيع أن يبيعها إلا إذا طور البنية التحتية بالكامل
|
لازم تضي يعني تزفلت الشوارع لازم تحط تمدد الكهرب المياه
|
والاتصالات الصرف الصحي في بعض الأماكن اللي واصلتها شبكة الصرف الصحي
|
فأنت ملزم بهذه الأمور طبعا هذه الأمور تعتمد على توفر الخدمة الأساسية أصلا من قبل الجهات المعنية الخدمية
|
مثل شركة كهرب والمياه وغيرها
|
الجزء الثاني والمهم كذلك اللي هي أنه تكون هذه من يعني فيه تصنيف حتى للمدن
|
فيه تصنيف للمدن أنه والله هذه المدينة لازم تحط فيها كل بنية تحتية
|
هذه المدينة لا ما فيه بأس إنك
|
والله تشيل منها هذا النوع من الخدمة
|
على أساس المنطقة هل هي منطقة يعني تعتبر حضرية مثل الرياف
|
فبالتالي لازم تحط فيها كل شيء
|
المدن الأصغر يعني مو بلازم أنك
|
لأنه أصلا ما فيها مثلا شبكة صرف صحي
|
فأنت ما أنت بحاجة أنك تمدد
|
وهكذا تبدأ تقل المتطلبات إلى أن تصل إلى الهجرة
|
لأن غالبا يعني وهي نوع جيد من التحفيز
|
أنه والله أقل المتطلبات وبالتالي استثمار يكون أجدد
|
في ذيك المناطق لأن يبغوا أنها دائما تتطور
|
ويكون فيها جدوى للمستثمرين أنه يعني يضخون فيها الأموال ويطولوا
|
فقبل 1428 قبل هذه المتطلبات أو القرار اللي طلع أنه لازم صاحب الأرض يطور كل شيء
|
كانت الحكومة تقول الأرض الكبيرة عندك مليون متر مثلا
|
طلع عليها مخطط معتمد يعني رسمة على ورق
|
وحدد القطع وحدد أماكن الشوارع والخدمات والمرارة
|
والخافق اللي موجودة في المخطط
|
ثم يطول عن سامح الطريقي يسمى بترة
|
اللي هو عبارة عن صبة في زوايا الأرض تبين
|
يعني الزوايا الأربعة اللي هي حدود الأرض
|
فكانوا يجون في وسط المخطط عندهم بالوانيت
|
ويفردون المخطط ويلا من يبيها القطع من يبيها البلك من يبيها المكان
|
هذا الممارسة كانت موجودة إلى 1428
|
أغلبها يعني كانت كذلك في ذاك الوقت أراضي المنح
|
يعني اللي منحت بشكل يعني كبير
|
واللي كانت زي ما تفضل داخل مدينة
|
وكانت لم تطور من قبل الدولة
|
لأنها أصلاً كانت كل الأراضي مسؤولية الدولة أنها تطورها
|
فكان التاجر مجرد ما يطلع هذا المخطط المعتمد
|
يسمى يبيع مباشرة عن ناس قطع في الخلاء
|
والمسؤولية الأمانة أنها تجدول
|
هذه القطع وتبدأ تطورها مع الوقت
|
تطورها أنها تحط الأرصفة
|
تحط الأرصفة الشوارع البنية التحتية الكهرب إلى آخره
|
في عالم التحول الرقمي فيه ممجرد خيار
|
وقطاع حجمه محلياً حوالي 169 مليار ريال
|
جينا لتمكين قطاع المطاعم من إنجاز هذا التحول
|
فوديكس الأولى عربياً في تقنية إدارة المطاعم
|
طيب هذا الموضوع شكل ضغط شديد جداً مع التوسع العمراني
|
يعني مثلاً مدينة الرياض تعتبر من القائمة العشرة الأوائل في النمو السكاني سنوياً
|
ويعني تزداد عدد السكان فيها تقريباً 10% سنوياً
|
فهي فعلياً دبل كل عشر سنوات
|
هذا خلق ضغط شديد على الجهات الرسمية وعلى الأمانات والبلديات
|
لأن المتر الواحد التطوير من أجل تحويل الأرض الخام الفضاء إلى أرض فيها بنية تحتية متكاملة
|
يكلف ما بين كحد أدنى تقريباً 60-70 ريال وتصل إلى 120 ريال
|
يعني حسب النوع الخدمات اللي تبي تحطها
|
وجودة الخدمات والبنية التحتية اللي موجودة والترتيبها واللاندسكيبينغ وغيرها
|
فهذا خلق يعني تتكلم عن مليارات
|
لابد أن تصرف في الفترة القادمة
|
هذا القرار يوم طلعوا السوى
|
وضع العبء هذا اللي كانت تتحمل الحكومة
|
وكان أنا يا صاحب الأرض أول ما أشتري أرضي
|
بس أطلع عليها مخططات واعتمادات
|
يمكن ما تتجاوز قيمتها أو تكلفتها مليون ريال أو مليونين ريال
|
وثم بعد ذلك أبيعها وخلاص مسؤولية الجهات الرسمية أنها تطور
|
لا والله صار علي أنا عبء كل شيء
|
لازم أقعد سنتين ثلاثة إلى أن تعتمد
|
ثم لازم أدفع مئات الملايين
|
عشان أمدد البنية التحتية
|
ويعني ما درستها لكن أذكر في دراسة في جامعة الملك سعود
|
في كلية العمارة والتخطيط
|
إما كنت واهم للدكتور السكيت
|
كان يتحدث عن قضية أن بعد هذه صار فيه هناك تباعف كبير
|
لأن صار اللعب على التاجر
|
وبالتالي صار إذا هو طور وتحمل هذه الأعباء
|
لأن هي الربحية بناء على المدة الزمنية
|
أنت والله بتخلي الأرض على ما قال عندي
|
وأنا بصرف عليها ثلاث أربع خمس سنوات
|
أنا بحط ربح في كل خطوة أسويها
|
وبالتالي تضاعفت من ذاك الوقت
|
بدأت تظهر آثار ارتفاع العقار
|
لا شك لأسباب طبعا أنه والله فيه زيادة في السكان وغيرها
|
وأسباب اقتصادية بالنمو والازدهار والتحسن الاقتصادي
|
لكن في نفس الوقت أسباب تنظيمية وتشريعية
|
فنحن نقول أن العقار اليوم لأنه
|
الأنظمة والتشريعات الحكومية
|
من اللي يحدد من يملك هذه الأرض
|
ومن اللي يوثق ملكية الأرض والتصرف فيها
|
اللي هي ممثلة بوزارة العدل وكتابات العدل
|
والتوثيق في كتابات العدل
|
أنا أبني هنا فيل دورين ونص
|
ولا أبني عمارة عشر دوار
|
هذا كله التخطيط العمراني
|
اللي تابع لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان
|
ممثلة بالأمانات والبلديات
|
فالبنية العقارية الأساسية
|
تنطلق من التشريعات والأنظمة
|
واليوم جزء من عملية ارتفاع الأسعار
|
هي عملية تنظيمات وتشريعات حقيقة
|
أدت إلى هذا النوع من الارتفاعات الكبيرة
|
في قاعدة الناس يمكن نسمعوها واتفشوا منها
|
اللي هي قضية قاعدة الأرض والطلب
|
وأي سلعة هي المفروض أنها عرض وطلب
|
هي قاعدة اقتصادية فعليا
|
لكن الناس نزعجوا منها لأنها كثرت الحديث عنها
|
على أساس أننا ندخل في أعماقها
|
عشان نستوعب وش معنى عرض وطلب
|
اليوم أنت كل ما زدت الوحدات
|
وخليت الناس عندها خيارات كثيرة
|
لا شك أن الأسعار المفترضة أنها تهدأ
|
الواحد يقدر يشتري عنده عشر فلل قدامه
|
فبالتالي يقدر يتفاوض ويقدر يحصل على سعر أفضل
|
طيب إذا جينا الواقع السوق
|
من الصعب جدا توجد هذه المعادلة
|
العقار طبيعة إنتاجة تحتاج إلى مدة زمنية طويلة
|
أنت اليوم عشان إذا لقيت الأرض المناسبة
|
أجيبها على مستوى بسيط جدا لشخص
|
اليوم أنا أبغى أبني فلة
|
إذا لقيت الأرض المناسبة
|
إذا أنت جيد وهميم وخبير
|
وخل نقول إذا أنت ممتاز جدا ومميز
|
وقد يمتد الموضوع إلى سنة ونص سنتين
|
أو دورة حياة إنتاج العقار
|
تحتاج إلى وقت ومدة زمنية
|
فاليوم إذا كان في العرض قليل
|
اللي يبغون يستثمرون في العقار
|
قالوا اليوم نبي ننزل منتجات
|
يلا بسم الله خل نبدأ وهذه فلوسنا جاهزة
|
يبغالهم سنة سنة ونص عشان ينزلون
|
ويصبح جزء من العرض اللي موجود في السوق
|
هذا إشكالية موجودة أصلا في أصل العقار
|
اللي أصلا قاعدة تسوي مشكلة فيه
|
عندك مثلا خلال الفترة الماضية
|
أقل شيء يسمى كود البناء السعودي
|
هو حقيقة خطوة ممتازة جدا
|
كلنا يبني على مزاجة ويصير في
|
وجدنا بعض المشاكل الهندسية
|
لا بد أن يكون فيه هناك كود
|
يعني محددة تضبط عملية البناء
|
سام؟ الكود موجود من أول؟
|
ما كان فيه البنية التحتية
|
طبعا الكود هذا هو عبارة عن
|
في البناء بشكل يعني عشوائي
|
أنت اليوم فجأة تبي تنظم
|
حتى اللي المفروض يطبقون الكود
|
اللي هم المصممين المعمالين
|
ويوضع المعايير الهندسية والإنشائية
|
المهندسين المعماريين أنفسهم
|
يعني جاتهم لخمة الصراحة
|
بشكل 100% على مستوى المملكة
|
هذا وجهة نظري لأن ما حصل بعده
|
مقارنة بال6 شهور لقبلها
|
رخص البناء اللي طلعت الإنشائية
|
فمعناه أنك هنا أنت قلصت
|
يطلع رخصته بثلاثة أسابيع
|
وبعضهم قاعد أربع شهور وبعضهم قاعدة خمس شهور
|
لأنه ممارسة جديدة وفجأة تعممت
|
الشي اللي كنت بعد ثلاثة أسابيع تقدر تبدأ فيه
|
اليوم صرت بعد ثلاثة شهور تبدأ فيه
|
وش بيصير في دورة حياة المنتج العقاري؟
|
صاحب هذه الجزئية في المدن الرئيسية
|
خلنا نقول الرياض وجدا الآن
|
الثلاث سنوات أو السنتين الماضية كانت
|
خلنا نسميه بعضهم يسميه جنون يعني ضخم جدا
|
اللي بدأت في واحد سبعة الفين وواحد وعشرين
|
مثلا شمال طريق الملك سلمان
|
صار فيه إيقاث على مستوى
|
تجسيمات طريق الملك سلمان
|
هذا المنطقة تمثل تقريبا
|
ثلاثمائة مليون متر مربع
|
مئة وخمسين مليون متر مربع
|
ومن بكرة تقدر تطلع عليها
|
توقفت تقريبا لمدة سبعة وثمان
|
يفرغ حتى اللي يبي يشتري
|
ولا دور جاهز ولا شقة جاهزة
|
انك تشتري في ذا الوقت لان في
|
إعادة هيكلة كان للمنطقة
|
وفي تصور جديد عند الهيئة الملكية
|
المدينة الرياض في المنطقة
|
باحتمال منطقة حضرية لها
|
مواصفات جديدة لها وضع جديد
|
لكن إلى الآن ما تبين ليش لأن
|
اصدار استراتيجية الرياض
|
حتى نستطيع أن نفهم الرياض
|
السبب الثاني كان اللي هو الإيقافات
|
اللي هات 300 مليون متر مربع
|
فالحين شماع سلمان هذا توقف فترة طويلة
|
توقف فترة طويلة وما زال نصفه
|
فتحوا نصفه وما زال نصفه
|
متوقف يعني عندك من طريق
|
الملك عبد العزيز تقريبا إلى غرب
|
إلى طريق الملك خالد يعني القيروان
|
تقريبا جزء كبير منه وكذلك
|
جزء كبير من العارض وما زال
|
الأماكن المطورة لكن لسه في أماكن
|
مطورة لا بأس بها ما زال تقريبا
|
في المية ما زال متوقف وهذا ساهم في قلة
|
نظره طبعا جفة في اليوم المعروف
|
زي ما قلنا أنا مستوى المدينة الرياض
|
إعادة الهيكلة هذه صار أنه
|
والله لابد أن مناطق معينة
|
مشاريع جديدة فيها أنها تنزل
|
وفيها يعني آلاف الوحدات السكنية
|
بعد ما كانت تأخذ أسابيع وبالتالي
|
على مستوى المدن الرئيسية صار في
|
مثلا في الرياض صار في نزع ملكيات
|
بالسكان موجودين فيها السكان البديل
|
لهم أن يشترون في أماكن جديدة
|
في جدة اليوم أحياء كثيرة
|
فوق الأربعة عشر أو خمسة عشر حي كلها
|
أربعين أو خمسين مليون متر مربع
|
طبعا هذا أمر على المدى البعيد لا شك أنه ممتاز
|
اليوم هذا كله يحتاج إلى بدائل
|
اللي يؤدي إلى العلاج النهائي
|
هذا الأسباب من سبب قلة المعروض
|
هذا هذا يعني من أهم أسباب
|
قلة المعروض وتجفيف المعروض
|
أنه برنامج رسوم الأراضي
|
البيضاء أنه ما قدر برضو أنه
|
بعدم قدرة على تطبيق البرنامج
|
والناس يتساءلون فيه كثير
|
أنه والله بش فايدة هذا البرنامج
|
إذا اليوم ما سوى أي شيء حاليا في الأسعار
|
طبيعة البرنامج يتكلم عن
|
مجموعة من المراحل التي تطبق فيها الرسوم
|
عن الأراضي الخام الكبيرة
|
الشاسعة الفاضية اللي ما فيها
|
هذه زي ما قلنا عشان تطلع للسوق
|
ليس فيها أي بنية تحتية ولا يقدر
|
أي واحد مننا يسكن فيها إلى أرض
|
أقدر أنا أشتري فيها وأطلع رخصة
|
بناء أو يقدر المطور يشتري فيها
|
ويطلع فلة عليها أقدر أنا
|
مدة لا تقل عن سنتين إلى ثلاثة
|
زي ما قلنا موضوع تراخيص
|
وصرفية ثم استلامات الأمانات
|
والبلديات والجهات الرسمية
|
عند كثير من اليوم المطورين
|
حتى إذا خلصوا يعني اليوم نسمع
|
عن بعض المشاريع اللي بيعت
|
على الخارطة سابقاً واليوم انتهت
|
نسمع أن ما فيها أصلاً كهرب
|
الحجم الأكبر المسؤولية عليه
|
اللي هم الجهات اللي تزود
|
يعني عندك اليوم الكهرب والمياه
|
وهي غالباً داخل المدن الرئيسية
|
وأصلاً الأراضي تقريباً شبه
|
ولا في حاجة لخدماتهم فيها
|
أو الظواحي اليوم الجديدة
|
اللي يحاولون يعني أن ينعشونها
|
أن يزودك بالبنية التحتية
|
فيقول لك والله أنت لك خيارين
|
إما أن تنتظر يجيك الدور بعد خمس سنوات
|
عشر سنوات عشان أنا أدخلك الخدمة
|
وبكده أنت ما تقدر تفرض علي رسوم
|
وأنت ما تقدر تجد الخدمة
|
هذه جزئية مهمة أنك أنت اليوم
|
أو في عوائق نقول من أطراف
|
ما تقدر تزودك بالخدمة أنت من حقك
|
أنك مثلاً تعترب على الرسوم أو من حقك
|
أن تنحل هالقضية مع الأطراف المختلفة
|
تجاوزوا موضوع الرسوم أو هم خارج الرسوم
|
يا جماعة فلثي الآن جاهزة
|
شركة يقول لا عندي قدرة أن يدخل الخدمة
|
هالحي حقك أو هالمشروع حقك بالخدمة
|
هذا طبعاً تتكلم هالمبلغة
|
اللي ممكن يحققها مثلاً المطور
|
وبالتالي هو يقول لا يا حبيب خلك
|
اللي هي أزمة إيصال البنية التحتية
|
مثلاً شركة الكهرباء وشركة المياه جالسة
|
المطلوب والبنية التحتية المطلوبة
|
مع التوسع العمراني المتوقع
|
هذه الخدمة اللي هي الأساسية
|
ولا يمكن أن يعيش أي واحد منها بدون
|
فهذه إحدى الإشكاليات والتحديات
|
الرسوم الأراضي قاعدة تستهدف في المرحلة الأولى
|
فهي ما تحل المشكلة الحالية اليوم
|
للمرحلة الثانية بأنها تقول
|
المرحلة الثانية كانت فرض الرسوم
|
في منطقة واحدة مخطط واحد
|
مطور معناه أنه مواصلة الخدمات
|
هذا اليوم توهم بدأوا فيه
|
ليش لأن كان فيه في النظام
|
أنك لازم إذا تبي تطبق المرحلة الثانية
|
لازم توقف المرحلة الأولى
|
فراحوا يعني قدموا وارفعوا
|
لمجلس الوزارة إعادة يعني
|
أحسين يعني محتوى بحيث أنه
|
مع وجود المرحلة الأولى وقد ينتقل
|
بعد إلى الثالثة مع وجودهم كلهم
|
فما يصير فيه تعارض أنك لازم
|
توقف شيء عشان تبدأ شيء ثاني
|
تقريبا سنة أو سنة وشوي والآن
|
للمرحلة الثانية في الرياض
|
فإن شاء الله أنه يعني نجد
|
اللي موجودة في تخفيف المعروض
|
أكبر من المحفزات لإيجاد
|
تجمع العناصر اللي جايسة
|
هذا نتكلم يعني إن شاء الله أنه
|
على المدى القريب يعني ما يطول الموضوع
|
سنتين نطوع من عنق الزجاجة
|
من نظارات تنقلنا لحياة مختلفة
|
نجلس مع الخبراء عشان نعرف
|
لا لا قابلوا وصلنا مراحل متقدمة
|
إذا استطعت أنك تتجيب آلة
|
القدرة على التلاعب في البشر
|
وما أستغرب أن هذا الشيء يعني يستمر في تطوير
|
ما كان عندهم تصور أنه ممكن
|
تجي على جسمك وتحس فعلاً ما فيه شيء يعني
|
تابعونا على قناة ثينك تيك على اليوتيوب
|
أو دوروا على فيوتر تيك في برامج الوكاست
|
فشل برنامج الرسم الأراضي
|
البيضاء في تحقيق المستدفات
|
نوع من التحفيز أنه والله شجع
|
موضوع التوازن السعري هو عنده
|
أول هدف كان أنه والله زيادة
|
المعروض في السوق ما قصر
|
يعني البرنامج والعاملين عليه
|
وصار فيه نوع من الزيادة
|
تحسن في موضوع تطوير الأراضي
|
سوق العقار وهذا ميزة حقيقة
|
أنك تجلس على الأرض وتخليها على المدى البعيد
|
العقاريين هذا يعتبر تقدم
|
جيد يعني أنك تغير العقلية
|
المرحلة الأولى تستهدف بعد سنتين
|
ثلاثة أربعة يا الله يدخل
|
يعني يا الله يبان الأثر
|
الأرض زي ما قلنا خام إلى أن تصل إلى
|
أرض قابلة لاستفادة منها
|
الثانية يمكن هي اللي أقرب
|
الحقيقة جاهز تقاوم عملية
|
يعني يغطي على الإشكاليات
|
اللي قاعدة تحجم المعروض
|
يعني الفترة القادمة أعتقد أنها
|
اختبار حقيقي لبرنامج الرسوم
|
ايش التحدي؟ التحدي زي ما قلنا أن فيه
|
أنت عشان تحفز أن المعروض
|
السعري اللي أنت تطمح له
|
ما يمكن أنك يعني تتحكم فيه
|
بس اليوم لو نتكلم يعني فيه
|
فأنت إذا جلسنا نتكلم عن داخل
|
يعني بيحل أزمة ضخمة جدا
|
الدائري أو يعني ضمن النطاق
|
غالبا سيكون ليست أراضي خام
|
ليست أراضي تحتاج إلى تطوير
|
غالبا أراضي مطورة واللي تستهدفها
|
الآن المرحلة الثانية والثالثة المفروض
|
فلذلك أنا أقول لك اليوم
|
خلص مهلة التسجيل في هذه
|
النبض ونبدأ نشوف ونراقب هل
|
ومفرقة وواصلها البنية التحتية
|
أنا أعتقد هذا التحدي اللي يعني
|
سنترقبه جميعا يعني الفترة القادمة
|
لأنها ما كانت سابقة جديدة
|
أنا أعتقد على مستوى العالم
|
هل في هذا المشهد أصلا في أي مدينة
|
ما أعتقد يعني إذا تتكلم
|
العواصم أو مدينة رئيسية
|
العمراني حقيقة وهذا يعني
|
بأنه لازم مثل هالبرنامج
|
تبع رسول الأراضي يقر عشان
|
يحلها المعضلة الغير منطقية
|
من اللاعبين اليوم في سوق العقار
|
المظلة اللي تحتها الجميع
|
العوامل داخل المنظومة العقارية
|
اللي هو يشتري أو يستأجر
|
الركائز المهمة لإمداد السوق
|
بالمنتجات العقارية وخلنا نقول مصنع
|
المختلفة اللي يحتاجها السوق
|
واللي هو يرى أن في فجوة بين العرض
|
والطلب هو يبي يغطيها أو يبي
|
يكسب من وراء يعني تغطيتها
|
أو المؤسسات المالية أو البنكية
|
يعني شغلها قضية ضخ الأموال
|
هذه الأموال يعني تترقب عوائد
|
سواء إما أن تضخ بشكل غير مباشر
|
مع مطورين أو تضخ بشكل مباشر
|
مدرة للدخل أو تجيب إيجارات
|
عندنا طبعا خلنا نقول العنصر الخامس
|
اللي هم الخدمات العقارية
|
اللي هم الوسطاء العقاريين
|
المكاتب العقارية مكاتب إدارة الأملاك
|
تقديم الخدمات العقارية بشكل نعم
|
هم جاعبين في سوق العقار
|
في ناس شغلتهم أنهم يشترون أراضي
|
يحطها في سوق العقار ويرتقب
|
أو عوائد رأسمالية أن يخلي الأرض
|
وتقعد لها سنة سنتين عشرة
|
عشرين سنة تتضاعف قيمتها
|
فهو يعتبر ضمن الناس اللي يضخون فلوس
|
أتركها في أراضي وأتركها
|
عشان أستفيد من ارتفاعها على المدى البعيد
|
هو يعتبر مستثمر في المجال العقاري
|
بس أنا أود أفصل ما بين العقاري
|
المقدم الخدمات المهنية هو عقاري
|
لكن أنت تتكلم عن عقاري اللي هو
|
قليدي عندنا اللي هو راعي
|
السكوك اللي ياخذ السكوك
|
ما أحد يقربها وتركها كل السكوك
|
المشكلة هو اللي يسميها المشاكل كلها
|
بس الآن عندنا هذا المقاولات
|
مقاول كشخة هو مغامر أكثر من المقاول
|
المطور لا هو اللي جايب أصلا
|
مسوي له دراسة جدوى هو اللي مسوي له النموذج المالي
|
المصمم المعماري عشان يطلع المنتج
|
يتوقع أنه سيبيع بأفضل عوائد
|
المقاول يقول له تعالى أنا عندي هذه الفكرة
|
طبقها لي قد يكون المطور
|
عنده مقاولين وقد لا يكون عنده مقاولين
|
زي ما تقول منافسة ويجيب
|
المقاولين والمقاول الجيد واللي
|
عندنا زي الماجدية والروشن
|
عقاري لأنه هو ياخذ الرزق
|
على الخارطة يقنع يعني يحاول العميل
|
علاقته مع العميل النهائي
|
المقاول علاقته مع المطور
|
أنه أبني لك اللي أنت بيه بس
|
ما لي علاقة تبيع ما تبيع أنا باخذ حقي
|
هذا المقاول كذا الكونسبت حقه
|
إذا ما باخذوش مشاكل العقار
|
اليوم الأسعار في الرياض
|
المدن تلقاها عالية جداً
|
تشبه قريبة من سان فرسيسكو
|
قريبة من أمستردام قريبة من
|
يعني جودة الحياة تختلف تماماً
|
يعني منخفضة في الرياض ومع ذلك
|
أغلى فالرياض غالية جداً
|
الآن جزء من المشكلة أو كل اليوم
|
وفق اللي فهمته حتى الآن
|
انترميت الكرة في ملعب الحكومة
|
فكما لو أنها هي المشكلة الوحيدة
|
ما في حد ثاني عنده مشكلة من الأطراف
|
الموجودة مطورين عقاريين
|
في شوق العقار هم عبارة عن ردات
|
الأصل فيهم أن الردات فعل
|
للأنظمة والتشريعات اللي تصدر
|
من الجهات المعنية فأنت كل ما
|
إنجاز الأمور وخليت الأمور
|
سهولة للمطول أنه يبني وينتج
|
ويقفل بسرعة وينجز بسرعة
|
الإجراءات وصعبت التشريعات
|
لي أني أشتغل فيها وأعمل فيها
|
أو إنتاجي لمنتجات عقارية
|
عند الجهات التنظيمية وتشريعية
|
التشريعات والأنظمة هي اللي جعلت
|
يعني اللي جعل ثقافة السوق
|
هي حقيقة التشريعات والأنظمة
|
وتحتاج خمس سنوات عشان تاخذ العائد
|
بينما لو تترك الأرض فاضية
|
وانت ما سويت شي في عليه
|
فعندما تتساوى هذه الأمرين
|
إلى الأكثر راحة بالنسبة لك كمستثمر
|
أن الناس تتحول من عقلية
|
لأنني بحصل عوائد أكثر جدوى
|
لا شك أن الأنظمة والتشريعات
|
بلا شك أننا ما نقول أنه والله
|
ضيع الجودة لا أضبط الجودة
|
في الأنظمة والقوانين التي تصدر
|
والتشريعات تحتاج إلى تدرج
|
الأرصفة والشوارع ومدريش
|
مرة اللي هي المخططات الموجودة في السعودية
|
يعني لا يوجد أسوأ من كذا
|
لا لا أنا ما عندي مشكلة
|
المطور هو عبارة عن ردة فعل
|
التشريعات والأنظمة يعني
|
تعطيه مساحة أنه يتحرك فيها
|
لا يخل بالجودة أو أساسيات
|
خلنا نقول التخطيطية والعمرانية
|
التطوير وإيجاد المنتجات
|
أن تحل المشاكل أربعين سنة
|
شبه انعدام في المعروض هذا اللي
|
لاحظناه على مستوى بسيط وسكيل بسيط
|
اللي هو موضوع التراخيص طبعا
|
هذا لا يعني أن اليوم ما فيه
|
أشوف وزارة الشؤون البلدية والقراوية والإسكان
|
قاعد تتحرك بشكل جدا ممتاز
|
تارق يعني أهداف على نفسها
|
أنه والله أنا لازم مثلا
|
أعمد المخطط خلال ستين يوم
|
البيع على الخارطة تشريعات جديدة
|
سهلت من قدرة المطورين وقللت
|
المخاطر عليهم أحسنت وبالتالي
|
يعني تنوع في المنتجات اللي
|
منتجات بيع على الخارطة تبيع
|
الفلة بمليون ولا مليون وميتين
|
تبيع بمليونين ونص ثلاثة مليون
|
تقريبا الدبل أو الدبدين
|
منتجات البيع على الخارطة زي ما
|
تفضلت أنها صار في تسهيل صار في
|
أقل مخاطرة على المطورين بحيث
|
تقريبا بأسعار جدا ممتازة
|
يشتري الأرض ب4500 المتر
|
حجم كبير من الأرض وكذلك
|
المشتري قبل أصلا ما يبني
|
وهي أرض قلت لها والله تعال
|
هذا المشتري جاهز بيشتري منك
|
التكاريف منخفضة والأرباح
|
من الأعباء المالية وخففت
|
وهذول مطورين ممتازين يعني أنت لو
|
تطويرهم أو منتجاتهم اللي موجودة
|
في السوق ستجدها يمكن ضعف ضعفين
|
منظمتك وتشريعاتك وبنيتك التحتية
|
اللي تقدر أنت تستصلحها وتسلمها
|
كثير من الأمور وخففت عليه كثير من
|
العقبات جاءك وقال لك أنا مستعد
|
لأنك خففت عليه كثير من الأعباء
|
فهذه العملية اليوم تعطيك
|
والأنظمة اليوم أو التحفيز
|
اللي ممكن يظهر من الجهات الحكومية
|
وجود تنوع في السوق رح يبقى المنتج
|
منتجات غالية في السوق مافي شك
|
ما تكون كل المنتجات غالية يكون فيه
|
الدخل المميز والممتاز يحصل
|
والمحدود يحصل كذلك المنتجات
|
اللي تتناسب مع إمكانياته
|
أصحاب دخل معين من الناس
|
أو أصحاب مكانة معينة من المجتمع
|
الناس اللي يبغون يعيشون
|
يعني شمال الرياض أنا أعرف أن أسعارها عالية
|
وهي تعتبر الأعلى على مستوى
|
أو على مستوى المدن الأخرى
|
الرياض فيها شرق فيها غرب فيها جنوب
|
وموجودة البنية التحتية فيها
|
1200 1300 ريال 1400 ريال
|
فيها كهرب فيها موية فيها
|
يعني أمس قال لي والله أني انصدمت
|
يعني عندي إيكيا جهة إيكيا
|
أنا أقولك صراحة أن الوضع اللي فيه اليوم
|
لأنه تجمعت كثير من الأمور
|
بالإضافة إلى إحنا ما جينا لجانب الطلب
|
بشكل كبير مع الدعم السكني
|
ومع الدعم اللي كان ياخذ
|
15 سنة عشان ينزلك من صندوق العقاري
|
ما كانت أصلا تفكر بالتملك
|
شريحة اللي خلنا نقول الشباب اللي من
|
عشان يدخلون بالأربعينات أو نهاية الثلاثينات
|
وبالتالي هذه الشريحة اليوم
|
يعني خلال الثلاث سنوات الماضية
|
مع برامج التمويل المدعومة
|
دخلت اللي هم النساء مثلا العاملات
|
اليوم صار في منافسة كبيرة
|
في المدن الرئيسية من قبل
|
بأن العقار يعتبر استثمار ممتاز
|
بس هل هم مستحقين للدعم؟
|
مو مستحقين للدعم لكن صار عندهم راتب
|
وبالتالي صار إمكانية أن يحصلون
|
على تمويل وصار في إمكانية
|
أنهم يشترون بالأقصاط زيهم زي البقية
|
في مجتمعنا لأنهم يعتبرون أمان للمستقبل
|
قد يكون هذه جزئية ثانية
|
يعني قضية شراء شقة مدرة للدخل
|
ويبقى لها على المدى البعيد
|
اليوم نلاحظ يعني كثير من
|
المشاريع خاصة الشقيق التمليك
|
كثير من الشريحة المستثمرة
|
هذه كلها ترى دخلت ثلاث سنوات مرة
|
فصار في تحفيز حتى في الطلب
|
ما ماذا برضه أثر على العقار
|
تقريبا يعني أو أكثر من الضعف
|
إلى 20 مليون أو 15 مليون
|
والعمراني والحضري في الرياض
|
المبادئ اللي تأثر على السعر
|
والله الدنيا هنا مزدهرة
|
وبالتالي إذا أنا مالك سأتمسك
|
وإذا أنا مشتري سأحاول أني
|
أقبل بأي شيء اليوم لأني أتوقع
|
بألقاء بسعر لن أحصل عليه مستقبلا
|
إذا لا والله الوضع كان فيه
|
هدوء كان فيه ركود كان فيه
|
النزول وبالتالي أنا كمالك
|
بيقول لا والله خل أترقب لأني أشوف
|
فهي قضية التوقع للمستقبل
|
المقابلات التلفزيونية وكذلك
|
الهيئة الملكية لمدينة الرياض
|
أنه صار فيه تغير حقيقة في نفسية
|
بل أنه وجدنا يعني كمتابعين
|
للسوق العقاري وقريبين منه
|
وجدنا أنه فيه حتى استثمارات قاعد تجي
|
لأنه تشوف الرياض هي المركز
|
أنا لازم أحط لي شي في الرياض
|
الغربية من الشمال من الجنوب
|
أحط عندي مبلغ كذا ودي أحطه في الرياض
|
مبالغ بسيطة يشتري في المنح
|
اللي عنده مبالغ متوسطة يشتري
|
البلد اللي عنده مبالغ أكبر يشتري
|
بحيث أنه يقول أنا أبغى أحط
|
هذه المدينة اللي ستزدهر
|
أحد الأكبر عشراء اقتصاديات
|
بس هل الأسعار اللي اليوم فعلا
|
إيه لو مليون تعتبر لقطة
|
تلقى أرجع أقول تلقى في الجنوب
|
بخمسمية ألف وبتلقى بأربعمية
|
لأن هذا وكالة عالية بس تخيل واحد
|
أصلا وظيفته هناك وعمل هناك
|
قريبة يعني خد نقول قريبة
|
في جامعة الملك سعود أو دا
|
يعني مشواره يأخذنا ربع ساعة ثلث ساعة
|
ليش الناس تتوجه إلى الشمال
|
ليش الناس تتوجه إلى الشمال
|
هل هو لأن التطوير العقاري والمخططات
|
تركيبة اجتماعية أكثر من هي
|
قضية أنه والله يعني اليوم في الشمال
|
ما في نهر تايمز مطل عليه
|
يطل عليه شباب الرياض لكنها
|
هي حقيقة تركيبة اجتماعية
|
يعني الحديقة أقرب للجنوب منها
|
للرياض أحسنت يعني يمكن أماكن
|
وغيرها في الوسط والجنوب
|
أقرب ما تكون تركيبة اجتماعية
|
أصحابها يستقطبون الناس اللي
|
المخططات اليوم في شمال الرياض
|
يعني يقابلك قبل ما تشتري
|
يعني ما يرضى يفرغ لك العقار
|
إلا لما تبني العظم تبدأ يعني
|
فعلا ينتقي في استراتيجية
|
ثانية يسوونها مثلا المطورين
|
هذا النوع من العمق على طول يطلع
|
ريحة المطورين من هالمنطقة
|
وش بسوي بأخذ الأرض الكبيرة
|
الستمية وأقسمها 300 300
|
وأقسمها 3 دبلوكسات 10 في 20
|
10 في 20 10 في 20 200 200
|
ويعني نوع من الزحمة تكون
|
يعني يروح خلنا نقول برستيج
|
ويخلق نوع من الكثافة السكانية
|
عشان يتفادون بعض المطورين
|
هالقضية ويحولونها إلى حي
|
أنا ما هو مجدي لي أني أخذ وأقطع
|
لما أقطع بيصير الأرض طويلة
|
أحط فيها وحدة سكنية صغيرة
|
بالتالي خلاص تتحول المنطقة إلى فلة كبيرة
|
تعتبر خلنا نقول فاخرة أو فخمة
|
سنجد أنه دائما أعماقها كبيرة
|
يستقطب شريحة معينة من الناس
|
يعني هذا فعلا يعني على مستقبل
|
لو برجع يعني أتذكر تصريح
|
أن المشكلة في الإسكان وحلها
|
ما أدري والله يعني فأنا بدي أعرف
|
بس اليوم يعني الناس صارت تتقبل
|
إني أبي شقة أنا ما أعد أبغى بيت
|
الناس عندها مشكلة يعني عندك الحين الماجدية
|
وصفة وغيرها يعني كثير من
|
اللي هي كلها عبارة عن شقق
|
فالناس اليوم ما عند عندها هم
|
إني أنا باخذ ذلة ولا أبغى
|
ستمية ولا ثمانمية ولا شيء
|
فمسألة الفكرة أعتقد إنها تغيرت
|
يعني وصلوا إلى أرقام جيدة
|
بس قلت لي أزمة الإسكان من ناحية المبالغ
|
أنه لا يكون كل العقارات غالية
|
ويكون فيه تنوع في المنتجات
|
إنه بيبقى فيه أماكن دائما غالية
|
أماكن تكون مقبولة ومنطقية
|
مع مثلا متوسطي الدخل أو أقل
|
هذا يعني فكرة مهمة لابد أن توضع في الاعتبار
|
فطبيعي جدا يكون في أي مدينة
|
فيه أماكن يعني متوسطة أو أقل
|
من متوسط بالنسبة لشريحة الناس
|
كيف نقول إنه والله هالمدينة غالية أو لا
|
معامل سعر العقار بالنسبة للدخل
|
فأنت المفروض أن المدينة
|
خلنا نقول جامعة نيويورك
|
وطلعت دراسة هذه بشكل سنوي
|
قيمة العقار بالنسبة للدخل
|
اللي يعيش في مدينة معينة
|
أنت المفروض أنك بثلاث أضعاف دخلك السنوي
|
لو كله توفر ما تصرف منه ولا شي
|
يعني متوسط الوحدة السكنية
|
وشو متوسط الوحدة السكنية؟
|
أو ما أشوف في دراسات واضحة
|
المفترض أن يكون له مساحة
|
لا تقل عن ثلاثين متر مربع
|
لا تقل عن ثلاثين متر مربع فنتكلم عن
|
تشمل الغرف والمرافق والملحقات
|
خلنا نقول المساحة اللي لا بأس فيها
|
أذكر الثلاثين هذه أو الأربعين متر مربع
|
المتخصصين في التطوير العمراني
|
لا تحضرني بالضبط المعيار لكن
|
أذكر من ثلاثين إلى أربعين مثل مربع للشخص
|
كل ما كان الدخل المرتفع
|
مع الدخل كل ما صار الوضع ممتاز
|
طبعا هذا المعيار إذا وصل إلى
|
أن والله أصحاب الدخل أغلب الناس
|
35% أو 40% من دخلك تحطه
|
أنت المفروض أن دخلك اليوم
|
ليس هو دخلك بعد 5 سنوات
|
مفروض يزداد وأنت مفروض يكون عندك
|
كذلك خطة لزيادة هذا الدخل
|
على المدى البعيد والمفترض
|
الطبيعي حتى لو كنت بأي وظيفة
|
أما اليوم أن القصط يستقطع
|
المفترض على مدى العشرين سنة
|
والمعيار الثالث والأخير
|
الأجار الذي يدخل منه مقابل قيمته
|
يعني يعتبر في نوع من المبالغة
|
فهذا جيد أنك أنت تطبق على نفسك
|
فكرة واضحة عن وضعك هل اليوم
|
أم لا يحتاج أن تعيد حساباتك
|
تحتاج أن تعيد وضعك وأنا أؤكد
|
عند الناس فيها مشكلة حقيقة
|
من أول مرة يتملك يتملك في الله
|
ويرجع الموضوع إلى ما يسمى
|
منزل يتوافق مع هذه المرحلة
|
من يوم تتوظف إلى أن تتزوج
|
أنت تحتاج فعلياً شقة صغيرة
|
لا تتجاوز مثلاً 120 أو 140
|
بعد ذلك إذا كبرت عائلتك ستحتاج إلى
|
فيها عناية خاصة للكبار في السن
|
يعني يرفض أن يتخلى عن بيته
|
يقول خلاص أنا مرتاح مع جيراني
|
ومثلاً عيالك بكرة يقدرون
|
هذا ممكن يعني بحلول تصميمية
|
من التأسيس ممكن أنك تتهم فيها
|
اللي لازم يأخذها واحد في الاعتبار
|
عندما يريد بكرة أن يتملك
|
بحيث أنه ما يرهقك مالياً
|
وفي نفس الوقت احسب حساباتك
|
خلنا نقول هذه التجربة اللي غالباً
|
تكون طويلة يعني من عشرة إلى عشرين سنة
|
الجميلة اللي يعني أنصح فيها
|
الزملاء والشباب اللي يبون يتملكون
|
وما يدري أنه والله هل الأمور
|
بتمشي معه مضبوط ولا يخافي تعثر
|
أو غيره أقول له مثلاً افتح لك
|
الوحدة السكنية المناسبة لك
|
لدخول هالحساب الحساب يعني
|
صعب جداً أنك تدخل عليه إلا أنك
|
تروح البنك مثلاً يعني متعب جداً
|
ثلاث أربع شهور حول عليه قيمة القصد
|
أنت قصدك مفترض سبع آلاف
|
ألزم نفسك بالتحويل شهرياً
|
ما فيه مشكلة ثم بعد ذلك
|
بعد هالتجربة رح توضح لك أنك
|
أمورك رح تمشي على المدى البعيد
|
خوض التجربة طويلة المدى
|
ما تكون الإيجار خيار مثالي
|
بالشراء هذا أنت مجبر أصلاً على
|
الإيجار في حالة إذا كان
|
فأنت المفروض أنك يعني تنتظر
|
الوحدة السكنية المناسبة لك
|
إذا أنت والله تقول أن هالمكان
|
أنا مريب صاير فيه على المدى البعيد
|
أو مدى خل نقول أقل شي عشر سنوات
|
إلى أن تحدد المكان اللي المفروض
|
تستقر فيه أقل شي عشر سنوات
|
المشاكل كانت مثلا الإيقافات
|
التشريعات على كثير من النطاقات
|
سواء على شركات المقاولات
|
كذلك الأكواد الأكواد في الكود العام
|
للسعودية في أكواد الحيال
|
ففي كثير تشريعات تلعب دور
|
وفي مشاريع ضخمة زي حديقة الملك سلمان
|
التشريعات والأشياء الحكومية
|
اللي بتطلع لأنك قلت أنها تاخذ وقت
|
يشتغلون عليها أو الشركات الحكومية
|
مثل روشن اللي جالسة تبقى
|
فمفترض أن يشتغل فيها لحظة
|
يعني واضح أنه فيه تجريب
|
واضح أنه جاهز بس ما أدري شو اللي ناقص
|
خليل نرجع المبدأ أساسي جدا
|
طيب نقول إيه بعدين نقول المبدأ
|
جدا أنه يحصل هناك ارتفاعات
|
ما يمكن أن الارتفاع يستمر
|
وما يمكن أن النزول يستمر
|
على مستوى كل الاقتصاديات
|
سواء المتطور أو الناشئة
|
ثم يحصل نزول ثم يحصل ارتفاع
|
الترند على المدى البعيد أو
|
الخطي على المدى البعيد أنه طالع
|
والله لا يمكن أن ينزل العقار هذا
|
طول الوقت ولا ينزل بتاتا
|
نحن نتكلم عن مدى القريب نعم لا بد أن ينزل
|
أعتقد الترقب لا بد أن يكون
|
وش اللي يخلي العقار ينزل
|
أو يثبت كما قلنا العوامل
|
الاقتصادية من أهمها موضوع
|
لأن النفط هو اللي يمدنا بالسيولة
|
السيولة إذا ممتازة في البلد
|
ما يمكن أي قطاع أنه ينزل
|
انتهت نزع الملكيات في الرياض
|
المشهد العقاري والعمراني
|
وأعتقد بعدها ممكن يحصل نوع
|
عدم اليقين أو التخوف اللي عند الناس
|
بشكل كبير هذا يعني ممكن أن
|
يهدأ لكن خلنا ناخذ وش المراحل
|
والاخفاء زي ما قلنا مرحلة انتعاش
|
في وضع العقار هذا خلنا نقول
|
على الفترة الماضية مثلا
|
النص الثاني من 2021 يمكن وصلنا
|
إلى مرحلة الازدهار وهذه مرحلة
|
بالزخم الكبير اللي موجود
|
يمكن تقريبا 150 ألف أو كذا
|
أعتقد أنها ليست مستدامة
|
على المدى البعيد لا بد أن تقل
|
كاستدامة على مدى العشر سنوات
|
أو خمسة عشر سنة يمكن تصل إلى
|
لأن ستين ألف مستفيد سنويا
|
تمثل واحد في المئة زيادة
|
عشان دائما واحد في المئة
|
تزيد نسبة التملك تحتاج من
|
فأتوقع إلى عشرين أو ثلاثين هذا هو
|
اللي خلنا نقول أو المتوسط
|
ما مدى تأثير القطار؟ هل تتوقع له تأثير
|
دقل العام لا شك أنه مهم في
|
من وسط المدينة إلى الظواحي
|
وبالتالي التخفيف على وسط
|
المدينة وعلى البنية التحتية
|
للمدينة فإذا كان القطار
|
وثلاثة منطقة واحد واثنين وثلاثة إلى تسعة
|
فإذا كان القطار سيخدم هذا
|
يعني اليوم حتى المخططين عمرانيا
|
اليوم لأنه ما فيه يمكن نقل عام
|
العمرانية المكتظة وسط المدينة
|
الستي سنتر ثم أنت بدأ تخف
|
تدريجيا الارتفاعات إلى أن تصل
|
إلى دورين ونص في الظواحي
|
وقول أن هذا غالبا كله راح يتبين
|
المفروض مع السرتيجية المفروض أن هذا كله
|
إذا نبغى نوصل إلى خمسة عشر إلى عشرين
|
ما في زحمات ما في مشاكل
|
ما في مركزية في الخدمات
|
تؤدي إلى عملية التزاحم وأن تكون
|
بورسة المطارب بورسة السوق
|
بورسة العقارية وكان قبلها
|
واقتصادي لا شك أنها مؤثرة
|
إذا حطيت عليه ضرائب وأعباء
|
يعتمد على السوق في أي مرحلة
|
من مراحلة إذا هو أصلا في مرحلة
|
في المقابل إذا كان في مرحلة
|
ضريبة تصرفات العقارية كانت بديل
|
في المجال العقاري لأنها كانت
|
الموضوع السكن مثلا موضوع
|
فمن غير منطقة أن تضيف عليها عبء
|
اللي هي أصلا فعليا المستفيد
|
النهائي هو اللي سيدفعها في 15%
|
أنه والله لا خلنا نخلي فيه ضريبة خاصة
|
للتصرفات العقارية أي ترانزاكشن
|
وعليش سنتضبط برضو المضاربة
|
في المضاربات العقارية أسلا
|
الانتعاش يبتلع كل هالأمور
|
يعني إذا أنت تتكلم على ذلك
|
فلا تزال فيك مضاربات اليوم؟
|
ما في شك نعم الانتعاش ما في شك
|
واللي يحصل في المنح اليوم هذا
|
المضاربة واضحة جدا كل واحد
|
أنه ناس تشتري بس لغرض شراء
|
بتخليها على المدى البعيد
|
في شيء مفيد أنا لا أعتقد
|
أنه فيه مشكلة على المدى البعيد
|
أنا لا أعتقد أنه شيء مفيد
|
خلنا نقول جينات السوق أي سوق
|
يحصل فيه تبادل تجاري لابد
|
تجد فيه شريحة من الناس كذا تحب
|
سواء الأسهم أو العقار أو غيرها
|
ما هي فكرة البورصة العقارية؟
|
تحسين البنية التحتية التقنية
|
جلست مع الزملاء الجامعة الخير
|
الذين أنشأوا هذه البورصة
|
وزارة العدل أو كتابات العدل
|
نحن المفروض أن نحولها إلى أعمال
|
على المنصة وبالتالي أنت بكرة
|
رهن العقار إلى آخر من العمليات
|
المختلفة الإفراغ العقاري
|
لا تحتاج التعامل مع أي من
|
البورصة وعندك المنصة تدخل تنجز
|
المتعلقة مع وزارة العدل
|
وأعتقد أن هذه قفزة ممتازة
|
أسعار حالية وتقدر تتبادل
|
يتفضل فيه يمكن اللي ذكرناه
|
في البداية أنه والله المفروض
|
اليوم المالك هو اللي يدفع العربون
|
والجميل اللي مسويناه البورصة
|
العقارية أنه أنت يا المالك
|
العقاري مثلاً أنت والله
|
أنا إذا جاد أحطها في البورصة
|
أنت الترانزاكشن أو تكمل الصفقة
|
عن طريق البورصة وتحول الفلوس
|
هذا العرض وأقول أنا ببيعه
|
عشر أيام ما أقدر أتحكم فيه
|
دفع المبلغ اللي أنا حطيته
|
وعرفته مباشرة يتحول لها
|
الصكة على طول تسوي داولود
|
العقار ما أقدر أتصرف فيه عشر أيام
|
يعني عبد الرحمن إما يكمل
|
بعد العشر أيام خلاص ترجع
|
الأرض يعني أقدر أتصرف فيها
|
وينتهي هذا العرض اللي عليها
|
التقنية أنها يعني خلنا نقول
|
عادلة مع الجميع خلاص إذا حطيت
|
والتبادل التجاري خلاص هذا سيتم
|
يعني التأكد منه من جميعنا
|
من أطراف ومن ضمن يعني ملصة
|
الحلول الجميلة اللي موجود في
|
بس آخر حاجة اللي هي تقنية
|
بس قديش تشوف أنه هذا وارد
|
كلفة العقار في السعودية
|
طباعة ثلاثية الأبعاد للمباني
|
يعني مبدأ أكبر شوي اللي هو
|
مبدأ التقنيات البناء الحديثة
|
خمس ست شهور للعظم في الفلة
|
أو ثلاث شهور في التشطيب
|
يخلص بثلاث شهور أو شهرين
|
يعني هذا الطموح عن نقول أنه
|
كل ما لا يقل المدة الزمنية
|
اللي ممكن تنشأ فيها المبنى
|
اللي ذكرناها في البداية مدة طول
|
المدة اللي تحتاجها لإنتاج
|
خل نقول تحت الاختبار والدراسة
|
العمل فيها أكاديمي وتجريبي
|
إلى الآن بزنس مجدي وممتاز
|
ألي أن الوزارة متحمسة على الموضوع؟
|
كل العالم متحمسة على الموضوع
|
يعني حتى دبي كان في تصريح جريء
|
قالوا أن ثلث دبي راح تصير
|
يعني بالطباعة ثلاثية الأبعاد
|
في حماس على مستوى العالم
|
عملية مجدي لأنك أن تترك
|
بعد ما تحط فيه التفاصيل
|
أو تطبع المبنى سواء كان دورين ثلاثة أربعة
|
نقول العظم الهيكل إن شاءك
|
هذا أمر جدا ممتاز وجميل
|
اليوم اللي راح يبني هالمبنى
|
راح يبيعه ويتوقع من وراءه
|
فإذا لم يكن اليوم هذه الطباعة
|
اليوم بدأت تظهر وحتى اليوم فيه
|
دعم من وزارة الشغل البلدية
|
والقرار بالإسكان في قضية
|
القوالب البناء أنه والله يكون فيه
|
هذه القوالب تصب فيها مواد
|
بحيث أنها تتماسك خلال يوم
|
وبجودة أعلى لأن ما في بلاط
|
وفي عامل والله وزنيتها جيدة
|
أو الحجم اللي ممكن تسويه من المباني
|
مثلا القالب الحديدي الواحد
|
فإذا ما كان عندك حجم ضخم
|
تستفيد وتحلل هذا القالب
|
بيكون غير مجدي يعني أنا الحالي أبي أسوي
|
ثلثي بهالطريقة غير مجدي
|
إلى الآن تقنيات اللي بينا حتى اللي
|
مجربة على أرض الواقع ممتازة ومجدية
|
ليست بعيدة عن التكلفة التقنيدية
|
فالعائد على رأس المال بكرة المطور
|
أربع مشاريع فيها 20 فلة
|
ماله قاعد يرجع بأربع شهور
|
بدل ما ياخذ في السنة 30%
|
فبالتالي يطلع المستفيد النهائي
|
كذلك على المطور لأنه قاعد يسوي أكثر
|
أتوقع بيرفع قيمة الأراضي وهذا بتصير
|
للمنتج النهائي اللي يطلع
|
وهو لما يشوفك أنت قاعد تكسب
|
كسب ممتاز أو تبيع بسعار ممتازة
|
رح يقول لا أنا ما نبيعك
|
لأني أعرف أنك أنت قاعد تكسب
|
فأنا بأخذ جزء من هالمكسب
|
يعلن أمام الناس لكن هي المنطقة
|
هذا منطقة السوق والديناميكية
|
اللي تشتغل فيه فبالتالي
|
أول ما يصير فيه لأن فعليا
|
ترى اللي جالس يرفع الأسعار
|
هو الرغبة في المنتج النهائي
|
تشتري منتجات نهائية تشتري فلة تشتري شقة
|
الأرض جزء أساسي من عملية
|
من المنتج النهائي فبالتالي أصحاب
|
الأرض يقولون على طول مباشرة
|
يعني يحاولون يقتنصون جزء من
|
على المنتج النهائي وبالتالي يدخلون
|
عشان يبقون على هامش ربحة
|
عليه وما يزيد يصير بشكل كبير
|
تجارب مختلفة إلى أنها تصبح أرخص
|
وأيمان الحمادي خلف إعداد هذه الحلقة
|
خلف الكاميرات ياسر الغانم
|
وفي إدارة التصوير هادي مأمون
|
وفي الإنتاج صالح بسلامة
|
هذا فنجان أحد منتجات شركة ثمانية